Luisondome
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| Imagen: Reuters, Yuya Shino |
La gentrificación avanza en las ciudades de medio mundo. Las plataformas de alquiler temporal y los nómadas digitales impulsan el proceso de valorización inmobiliaria de las áreas urbanas mas céntricas de las ciudades mas turísticas, y traen a estos barrios problemas que enfrentan a turistas y residentes.
Desde que en 2008 naciera Airbnb, la plataforma de alquiler vacacional no ha dejado de crecer y expandirse a lo largo ya lo ancho del mundo. En estos años ya tiene presencia en más de 100.000 ciudades de más de 200 países diferentes, con un total de más de 7 millones de anuncios. Pero no es la única plataforma, pues cada vez son más las compañías que se han ido sumando en estos años al boom del alquiler turístico. Para frenar el avance de compañías de alquiler a corto plazo como Airbnb, muchas grandes ciudades han sacado adelante medidas regulatorias y fiscales. La última: Nueva York.
Por un lado, las autoridades y los defensores de la vivienda afirman que estas restricciones son necesarias para impedir que los apartamentos residenciales se conviertan en hoteles con extraños en los pasillos y fiestas en las propiedades alquiladas. La obligatoriedad del registro, añaden, protegerá a los viajeros de alojamientos ilegales e inseguros. Sin embargo, Airbnb ha combatido las normas en los tribunales, argumentando que eran esencialmente una prohibición, y que perjudicarían tanto a los visitantes en busca de alojamiento asequible como a los miles de neoyorquinos y pequeñas empresas de los barrios periféricos que dependen del turismo para llegar a fin de mes, publicaba The Guardian.
Pero es en varias ciudades a lo largo de todo el mundo donde se están tomando medidas contra Airbnb, la plataforma que permite a los usuarios alquilar sus casas o habitaciones libres a turistas. La empresa ha sido acusada de inflar los precios de la vivienda, expulsar a la población local, sobrecargar los recursos, y fomentar el turismo excesivo. Desde Europa, pasando por Asia, hasta Estados Unidos y Canadá, las ciudades han empezado a imponer restricciones a los alquileres de corta duración para contrarrestar esta situación, y cada vez se van sumando nuevas ciudades que imponen políticas restrictivas. Todas ellas con serios problemas de gentrificación por la invasión turística que desplaza a la población residencial. La semana pasada, Florencia (Italia) anunció la prohibición de nuevos anuncios de Airbnb y otros alquileres vacacionales de corta duración en el centro histórico de la ciudad. El país estudia ahora endurecer las normas en todo el territorio.
Europa
Francia: París limita el número de días de alquiler
París: Los parisinos que deseen alquilar su residencia principal en una plataforma como Airbnb deben registrarse en el ayuntamiento. Están limitados a alquilar su residencia principal hasta un máximo de 120 días al año. Para las segundas residencias, o para alquilar una vivienda más de 120 días, hay que convertirla oficialmente en alojamiento turístico amueblado. La ciudad tiene incluso una unidad dedicada a perseguir los alquileres ilegales y multar a los infractores.
Alemania: Berlín impone normas estrictas a Airbnbs
Berlín prohibió anteriormente el uso de Airbnb. Ahora se ha levantado, pero se mantienen las estrictas normas, que se aplican con fuertes multas. Los anfitriones de Airbnb en la ciudad están obligados a tener un permiso para alquilar una propiedad entera a corto plazo. Las segundas residencias pueden alquilarse un máximo de 90 días al año.
En Múnich, los alquileres a corto plazo de viviendas enteras están limitados a ocho semanas al año, tras lo cual debe obtenerse un permiso.
En Stuttgart, los anfitriones que alquilen más de la mitad de su propiedad a corto plazo están limitados a 10 semanas al año sin permiso..
Italia: Podrían imponerse restricciones en todo el país
Florencia se ha unido recientemente a Roma en la imposición de restricciones a los alquileres tipo Airbnb. La ciudad está dispuesta a limitar los nuevos alojamientos turísticos en su centro histórico.
Venecia y Milán también están debatiendo la introducción de restricciones, y la tendencia parece que va a extenderse. El Ministerio de Turismo italiano ha elaborado una ley para frenar el alquiler vacacional de corta duración en todo el país. Su objetivo es ayudar a los destinos turísticos más populares, muchos de los cuales se enfrentan a la crisis inmobiliaria y al turismo excesivo. La ley, dirigida a los alquileres de menos de 30 días, aún no se ha ultimado. Impondría una estancia mínima de dos días en ciudades y zonas turísticas.
Países Bajos: Ámsterdam pone freno a las estancias en Airbnb
En Ámsterdam, los anfitriones sólo pueden alquilar sus propiedades un máximo de 30 noches al año. Todo lo que supere esa cifra requiere un permiso para estancias de corta duración.
Portugal: Ya no se expiden licencias para Airbnb
Para combatir el aumento de los precios de los alquileres, Portugal ha dejado de conceder nuevas licencias para Airbnbs y otros alquileres vacacionales similares, excepto en las zonas rurales, restricciones que afectan especialmente a Oporto y Lisboa. A partir de ahora, todas las licencias de alquiler vacacional se revisarán cada cinco años. También se está introduciendo un nuevo sistema para controlar los precios de los alquileres. Además, se ofrece a los propietarios de Airbnb una exención fiscal si reconvierten sus propiedades en viviendas normales.
España: Se restringe el alquiler de habitaciones privadas en Barcelona
En 2021, Barcelona se convirtió en la primera ciudad europea en prohibir el alquiler de habitaciones privadas a corto plazo. Los anfitriones no pueden alquilar una habitación durante menos de 31 días. Un equipo especializado comprueba si hay anuncios ilegales y los retira. El alquiler de casas o apartamentos enteros sigue estando permitido con la licencia correspondiente. Barcelona cuenta con 12 pisos de alquiler vacacional de Airbnb por cada 1.000 habitantes, según un estudio de la Universidad de Vic-Universidad Central de Cataluña publicado justo antes de la irrupción de la pandemia que alertaba de la cada vez más elevada concentración de este tipo de alojamientos en comparación con el alquiler convencional.
Palma, la popular capital mallorquina, ha prohibido los alquileres turísticos en edificios de apartamentos. Los anfitriones de Airbnb sólo pueden alquilar viviendas unifamiliares, que deben ser casas aisladas o chalés.
Valencia está luchando en los tribunales para prohibir los alquileres vacacionales de corta duración en su centro histórico.
En Madrid, la normativa indica que es obligatorio registrar cualquier apartamento turístico o vivienda de uso turístico en el Registro de Empresas Turísticas, además de presentar la correspondiente declaración responsable que confirme que se cumplen las normativas vigentes y así se consigue el número de inscripción que debe aparecer en el anuncio.Tan solo en el centro de Madrid hay 8.300 anuncios de un total de 18.310 que hay en toda la ciudad. De estos, el 93,6% corresponden a alquileres de corto plazo.
Reino Unido: Londres ha limitado las estancias anuales en Airbnb
En Londres, los anfitriones de Airbnb sólo pueden alquilar su propiedad durante 90 noches o menos al año sin solicitar un cambio de uso. Los límites se impusieron para garantizar que los alquileres a corto plazo sean sostenibles y mínimamente perturbadores en la ciudad.
Los anfitriones con nuevos anuncios en Escocia deben ahora obtener una licencia para utilizar una propiedad en alquiler a corto plazo antes de aceptar cualquier reserva. En Edimburgo, para alquilar una segunda vivienda en Airbnb se necesita un permiso urbanístico. El plan decenal de desarrollo de la ciudad, anunciado en diciembre, podría permitir al ayuntamiento denegar el alquiler a corto plazo en el futuro.
En Irlanda del Norte, cualquiera que ofrezca alojamiento turístico como negocio -incluido Airbnb- debe obtener un certificado de Tourism NI.
EE.UU. y Canadá
Un número creciente de ciudades y estados de EE.UU. también están endureciendo la normativa sobre Airbnb. Para algunas ciudades, limitar el número de permisos para alquileres a corto plazo no sólo frena el turismo no deseado, sino que también mantiene la rentabilidad para los anfitriones existentes.
Honolulú, azotada por el turismo excesivo y la inflación de los precios de la vivienda, pone coto a los alquileres vacacionales de corta duración. Hawái ha tomado medidas enérgicas contra Airbnb prohibiendo los alquileres de menos de 90 días en la isla de Oahu, donde se encuentra la famosa playa de Waikiki. Los condados de la isla también están autorizados a introducir sus propias normas para eliminar progresivamente los alquileres de corta duración a partir de este año.
Famosa por ser la cuna de Elvis Presley y el lugar donde fue asesinado Martin Luther King Jr, Memphis (Tennessee) es un popular destino turístico. A partir de julio de 2023, los nuevos propietarios de Airbnb en la ciudad tendrán que obtener una licencia. Esto implica contratar un seguro de al menos 1 millón de dólares (930.000 euros) y tener un adulto de guardia en un radio de 80 km para responder a cualquier infracción de las ordenanzas municipales, como los niveles de ruido.
A principios de junio, Nueva York saltó a los titulares cuando Airbnb demandó a la ciudad por su "prohibición de facto" de los alquileres de corta duración. La ley, que entrará en vigor en julio, impone estrictas normas de registro, zonificación y mantenimiento a los anfitriones, que deberán demostrar que viven en las propiedades con sus huéspedes. El pasado 5 de septiembre se prohibieron los Airbnb en Nueva York. Tras una serie de intentos desesperados de la empresa por impedir esas limitaciones al alquiler vacacional, la normativa salió adelante. En cuestión de semanas, miles de inmuebles anunciados en la plataforma de Airbnb de la ciudad (que hasta el momento era uno de sus mayores mercados) desaparecieron. De los aproximadamente 3.000 anuncios de Airbnb que quedan en Nueva York, frente a los 22.000 que había en agosto, la gran mayoría son para estancias de 30 días o más, el número mínimo de noches que exige la normativa municipal.
Esta ofensiva legal contra el alquiler vacacional ha sido un punto de inflexión. A pesar de los recursos legales y las protestas de los propietarios, la ciudad parece haber acabado con los alquileres turísticos. La idea en que se basaba la medida es bastante simple: Nueva York, donde el precio medio de un estudio es de 3.016 dólares al mes, es el epicentro de la crisis de vivienda asequible que sufre EEUU. Pero si los Airbnb se reconvierten en alquileres de larga duración, habrá más oferta y competencia. En teoría, esto debería hacer más asequible la vivienda en la ciudad.
Palm Springs (California) ha limitado a 26 días el número de días que una propiedad puede alquilarse a corto plazo. También ha limitado este tipo de alquileres al 20% de las viviendas situadas en zonas residenciales. En otros lugares de California, San Francisco tiene un límite de 90 días de alquiler y estrictas normas de cumplimiento para Airbnbs.
Irvine, California, una pintoresca ciudad de 300.000 habitantes en el condado de Orange, prohibió los alquileres de corto plazo en 2018, ante las quejas de los residentes porque los barrios residenciales se llenaban de turistas. Y según un nuevo estudio publicado este verano en Real Estate Economics, la medida tuvo un impacto notable. Después de que la prohibición de Irvine entrara en vigor, el precio de los alquileres a largo plazo en la ciudad cayó de media un 3%, según el estudio, una disminución de 114 dólares al mes o unos 106 euros.
Canadá también está poniendo coto a los alquileres tipo Airbnb. Algunos distritos de Montreal (Quebec) han prohibido totalmente los alquileres de corta duración para garantizar que haya suficientes viviendas para los residentes. La estancia máxima también está limitada a 31 días consecutivos en el estado de Quebec.
Vancouver también impone un tope de 30 noches por estancia y la propiedad debe ser la residencia principal del propietario. En Toronto, los anfitriones de Airbnb sólo pueden recibir huéspedes durante 180 días al año.
Asia y Australia
La isla de Penang (Malasia), un popular destino turístico en el noroeste del país, introdujo en mayo de 2023 una prohibición de los alquileres vacacionales a corto plazo para frenar el comportamiento antisocial de los turistas. Algunas propiedades comerciales, como los apartamentos con servicios, pueden seguir alojando huéspedes durante un máximo de tres días. Sin embargo, deben registrarse en el gobierno local, pagar una cuota anual y obtener la aprobación de al menos tres cuartas partes de las personas que viven en su edificio.
Aunque Airbnb es legal en Tokio (Japón), las normas introducidas en 2018 hicieron caer en picado los listados en la ciudad. Los alquileres a corto plazo están limitados a 180 días al año y deben tener un propietario que viva en el lugar o una persona dedicada a la administración. Los anfitriones también deben recopilar los datos de los huéspedes para los informes gubernamentales. En algunos distritos, los alquileres sólo están permitidos en determinadas épocas del año.
Airbnb no es técnicamente ilegal en Singapur, pero las restricciones impiden utilizarlo para la mayoría de las estancias vacacionales. El país impone un periodo mínimo de alquiler de tres meses, o de seis meses para las viviendas del Estado.
En Sydney (Australia), los anfitriones de Airbnb no pueden alquilar sus propiedades más de 180 días al año. Las reservas superiores a 21 días consecutivos están exentas de este límite.
América Latina
El proceso de revalorización inmobiliaria de las zonas urbanas ha comenzado a observarse recientemente también en América Latina, donde plataformas como Airbnb y los nómadas digitales están ahora en la mira de los ciudadanos y autoridades locales, generando protestas y demandas de restricciones. Las ciudades de América Latina han visto un aumento en la oferta de alquileres a corto plazo en los últimos años.
En Brasil está el caso de Sao Paulo, en el que la demanda de estancias cortas aumentó un 27 por ciento entre agosto de 2022 y el mismo mes de 2023. En su más reciente informe, Airbnb destacó a América Latina como la región con mayor crecimiento en la demanda de sus servicios tras la pandemia. La empresa señala a Brasil como uno de los mercados menos explorados, a pesar de los recientes avances. En el segundo trimestre de 2023, hubo un aumento del 110 por ciento en las reservas en territorio brasileño respecto al mismo período de 2019.
En Colombia, ciudades como Medellín y en Argentina su capital Buenos Aires se han vuelto más buscadas por trabajadores remotos o nómadas digitales que tienen más flexibilidad para viajar y trabajar después de la pandemia", indica. La ciudad colombiana experimentó un aumento de viviendas disponibles para alquiler temporal del 38 por ciento en el último año.
En Méjico, su capital es vista como uno de los grandes ejemplos del avance de los problemas causados por la gentrificación en la región. En barrios como Condesa y Roma, el aumento vertiginoso de los alquileres se atribuye en gran medida a la llegada de extranjeros y a las estancias de corta duración. El precio de alquiler de apartamentos en el barrio de Condesa ha aumentado un 66 por ciento en los últimos 24 meses. Allí, el valor promedio mensual pagado por una propiedad pasó de 16.043 pesos mexicanos (unos 880 dólares) en mayo de 2021 a 26.740 pesos (unos 1.460 dólares) en el mismo mes de 2023.
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